Conforme mencionado na matéria anterior, a grande maioria de nossos clientes são locadores insatisfeitos com seus inquilinos. Também na referida matéria mencionamos "an passant" o tema que será abordado hoje, qual seja, a responsabilidade de pagamentos do inquilino após a mera devolução do imóvel alugado. Mas o que isso quer dizer? De quais pagamentos se está falando? Após a devolução não cessa as obrigações?
Na verdade poucos locadores sabem desta situação e muitas imobiliárias com medo de perder o potencial cliente (inquilino) ou ainda por mero desconhecimento, não explicam aos locadores que o locatários possuem obrigações após a mera desocupação do imóvel, a luz da Lei do Inquilinato, da doutrina, da jurisprudência e também das boas práticas das imobiliárias.
Como sabemos, o inquilino tem obrigação de entregar o imóvel no estado que encontrou, conforme dispõe o art. 23, III da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). vejamos o que diz:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
[...]
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Para tanto, quando da locação de um imóvel, é realizada a "vistoria de entrada" e a "vistoria de saída" do imóvel, ou seja, nestes dois momentos se analisará como está o imóvel antes da entrada do inquilino e como este o devolverá após sua locação, quando da "mera entrega das chaves" à imobiliária.
Mas por que "mera entrega das chaves" à imobiliária? Porque na prática o inquilino somente entrega definitivamente o imóvel (e as chaves) após os reparos constatados na vistoria final (que será após a vistoria de saída, ou seja, uma terceira vistoria após os reparos).
Desta forma, considerando que o inquilino não cumpriu com o disposto no inciso III do artigo 23 da Lei do Inquilinato, não poderá este se desincumbir de suas obrigações pecuniárias, correndo contra ele o aluguel, condomínio e todos os encargos durante o período dos reparos do imóvel, de maneira proporcional aos dias que isso ocorreu.
Assim, após a vistoria final e com a concordância do locador em relação aos reparos realizados, é que a efetiva entrega se formalizará através de um documento assinado pelo locador, o qual alguns chamam de "Termo de Entrega da Chaves" e outros de "Termo de Encerramento do Contrato" .
ATENÇÂO: Quanto mais o inquilino demorar para reparar e entregar definitivamente o imóvel no estado que se encontrava, mais ele terá de pagar.
A doutrina e jurisprudência são majoritárias nesse sentido no Estado do Rio Grande do Sul, ou seja, somente após a entrega definitiva da propriedade, com o respectivo aceite por parte do locador através do "Termo de Entrega da Chaves" ou "Termo de Encerramento do Contrato" é que SE ENCERRA O CONTRATO. Desta forma, enquanto não houver acerto entre as partes, o inquilino deve seguir pagando o aluguel e taxas normalmente. Vejamos o que diz a atual jurisprudência:
Ementa: RECURSO INOMINADO. TERCEIRA TURMA RECURSAL DA FAZENDA PÚBLICA. MUNICÍPIO DE JAGUARÃO. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DA ENTREGA DAS CHAVES. COBRANÇA DEVIDA. DIREITO EVIDENCIADO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Na hipótese dos autos, as provas produzidas, especialmente documental, comprovam a existência do contrato de locação entabulado entre as partes em 01/01/2013 pelo prazo de 36 meses e, posteriormente, renovado até 31/10/2016. 2. A controvérsia cinge-se acerca da desocupação do imóvel, descumprimento contratual por parte do ente municipal e a consequente cobrança de encargos contratuais e moratórios. 3. Em que pese as alegações do réu acerca da desocupação do imóvel em 31/10/2016, não veio aos autos comprovação da entrega das chaves antes de 07/04/2017 (termo de entrega da chaves, fl. 30), razão pela qual é devida a cobrança dos aluguéis e demais encargos contratuais e moratórios até a efetiva entrega das chaves à parte autora. 4. De salientar, que a parte ré não logrou demonstrar a existência de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, ônus que lhe cabia, conforme art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. 5. Sentença de procedência mantida por seus próprios fundamentos. RECURSO INOMINADO DESPROVIDO. UNÂNIME.(Recurso Cível, Nº 71008649535, Terceira Turma Recursal da Fazenda Pública, Turmas Recursais, Relator: Alan Tadeu Soares Delabary Junior, Julgado em: 30-07-2020)"
"Ementa: APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENCARGOS E REPAROS NO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DOS LOCATÁRIOS DECORRENTE DE LEI E DO CONTRATO. 1. Irrelevante a discussão a respeito da qualidade do produto utilizado ou do serviço prestado, pois, segundo o contrato, os demandados estavam obrigados a restituir o pavilhão no estado em que receberam (cláusula oitava), isto é, com o piso devidamente reformado, o que não ocorreu. Mantida a condenação ao pagamento dos valores relativos à reforma do piso. 2. Inviável a redução do valor da condenação, pois os demandados assumiram a obrigação de reembolsar todos os gastos com reparos, aceitando “como certas e líquidas as contas apresentadas pelas locadoras”, conforme a cláusula décima sexta, parágrafo único (fls. 24/25). Portanto, de forma livre e consciente, os locatários abriram mão da faculdade de discutir os valores apresentados pelas autoras. RECURSO DA AUTORA. ENCARGOS. TERMO FINAL. DATA DO CUMPRIMENTO DE TODAS AS OBRIGAÇÕES. 1. A mera entrega das chaves não desonera os locatários, uma vez os encargos somente cessam com a desocupação definitiva do imóvel, com o cumprimento de todas as obrigações assumidas, especialmente a reforma do piso, conforme o disposto na cláusula décima sexta do contrato. 2. Condenação ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos até a efetiva realização dos reparos no imóvel. Recurso dos demandados desprovido. Apelação das autoras provida.(Apelação Cível, Nº 70083787143, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 28-05-2020)"
"Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. EXCESSO DE EXECUÇÃO. INEXISTENTE. ALTERAÇÃO DO TERMO FINAL DA LOCAÇÃO. DESCABIMENTO. Eventual desocupação do imóvel pela locatária não acarreta a extinção automática do contrato de locação e tampouco a isenta da responsabilidade pelo pagamento dos encargos locatícios, que apenas termina com a efetiva entrega das chaves à locadora, ato que, aparentemente, não ocorreu. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DOS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE. Legítima a penhora do bem de família pertencente aos fiadores do contrato de locação, a teor do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90 e da Súmula nº 549 do STJ. Recurso desprovido.(Agravo de Instrumento, Nº 70083848390, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em: 23-04-2020)"
Assim, importante novamente ressaltar que somente cessam as obrigações do inquilino após a assinatura do locador do "Termo de Entrega da Chaves" ou "Termo de Encerramento do Contrato", o que não deve ocorrer até o inquilino efetuar os reparos no imóvel, conforme apontados pela vistoria de saída.
Por fim, importante ainda ressaltar que o inquilino não pode requerer o desligamento da energia elétrica antes da vistoria de saída ou da vistoria final, uma vez que para serem executadas as vistorias e reparos, se necessita de energia elétrica.
Por Rodrigo Vieira Barbosa
Data: 20/04/2021